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购买学区房,这些法律知识必须看!

合同事务 admin 2017-05-26 04:31:00 查看评论 加入收藏

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为了不让孩子输在起跑线上享受更好的教育,抢占名校资源也催生了一个新的名词学区房,但是你知道学区房原房主是否应该协助新房主办理业务?租期未满的学区房,已付租金如何算?

原房主未将户口迁出,能否办理入户手续?

为便于孩子入学,甲在市区购买了一套学区房,并签订了购房合同。但是办理入户手续时,却发现原房主没有将户口从该地址迁出,甲无法办理入户手续,影响了孩子入学。遇到这种情况该怎么办?

解决方案:

可先为新房主办理落户,再动员原房主迁出户口。房屋出卖后,原房主在此处已没有了固定住所,不具备在此处登记户口的条件,原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户,以便新房主迁移户口。

对原住户居民搬走但户口仍未迁出的,可先为新搬入的现住居民办理落户手续,因此,新房主可依据该文件,向派出所申请为其办理落户手续。

双方事前可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出,逾期未迁出,需承担一定金额的违约责任,并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户,从而影响子女入学的,买房者有权解除合同,以此督促原房主尽早办理户口迁移手续。

原房主是否应该协助新房主办理相关业务?

乙在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房,由于疏忽,没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策,小升初时,面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明,才能满足第一批入学条件,而提供居住证明需要有水电费缴纳情况,请问,原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更?

解决方案:

原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更,要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。因房子已经归给新房主所有,缴纳水电费的义务人也是新房主,则水电户名理应与新房主一致。

原房主将水电户名进行变更,属于购房合同中附随的协助义务,即便购房合同中对此没有进行约定,作为合同的附随义务,原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

无法办理按揭贷款该咋办?

丙想购买一套学区房,无法一次性支付全部购房款,打算办理按揭贷款。看中一套房签订合同之后,才发现该房的面积过小且房龄已经超过30年。这样的话,商业银行不给予办理银行按揭贷款,请问,丙该怎么办?

解决方案:

要看双方事先是否知情,购房前应了解贷款条件。如果在签订购房合同时,约定付款方式为按揭贷款,但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的,双方均无过错,可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款,并且卖方应当在变更付款方式后,给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。

若买方明知房屋不能办理银行贷款,依然签订购房合同,则应自行承担不利后果,即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方;若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实,买方最终不能办理银行贷款,导致购房目的不能实现,则买方有权解除购房合同。

贷款购房的,应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款,在买房时注意房产面积及房龄,以免签订了购房合同却无法贷款。

租期未满的学区房,已付租金如何算?

丁购买了一套学区房,并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租,且丁在购买时租期未满。但原房主并没有告诉丁,租客给他一次性支付了一年的租金。请问,租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算,是否应当从购房款中抵扣?

解决方案:

根据买卖不破租赁原则,原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。

购房者应事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况,如果双方并未对此进行约定, 新房主取得房屋所有权后,享有房屋出租收益权,而原房主在签订协议时未向新房主披露后续租金已经收取的事实,损害了新房主的合法权益,新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。

重要提示

1:不是买了房就能上名校?

选定学区房,就需要尽快过户。但是在房产交易中,产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下,先办理产权过户手续,再办理户口迁移手续,而且必须是原有户口全部迁出之后,才能办理新户口的迁入手续。学区房的对口区域中,对于此类情况,买方应在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任。

2:学区划分并非一成不变,就进最近

孩子能不能顺利地上重点学校,首先要了解学区的划分,学区房的界定,并非是离学校近的就是。有些房屋虽然与重点学校仅一墙之隔,但并不一定着就能进入该学校就读。所谓的就近入学,并不是指到离家最近的学校就读,而是指由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况,合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数,为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育名额。家长在考察学区房时,一定别忘记前往教育部门了解清楚,以免出现花高价买房而孩子不能入读的情况发生。

3:注意学区房入读学校的落户时间要求

很多学区房在新生入学时,对于对口区域的家庭,有一定的落户时间要求,有的学校要有必须在该区域落户满一年,还有的学校要求落户时间满三年。落户时间一般来说对于新盘的限制要小一些,但是购买二手学区房,落户时间就是爸爸妈妈们必须注意的问题了。因为二手房交易流程中涉及到很多税费和手续,全部办理下来,需要花一些时间,如果还有落户时间要求,那么孩子的入学时间就会被推迟。家长还要在购房之前到该区域学校就落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。

4:对房屋进行全面了解

不少家长在选购学区房时,只关注学区问题,而对于房价、房屋品质、周边环境等方面的考虑少之又少。选择学区房,同样应该全面了解房屋各种特点,尤其是居住的舒适性问题,因为在购买之后的几年之内是要跟孩子居住在这里的,如果房屋品质不过关,影响居住的舒适度,周边环境嘈杂,还会影响到孩子的学习。选购学区房时要将眼光放得长远一些,尽量选择小学、中学能够同时兼顾的学区房,让自己的孩子的小学和中学都能有保障,会更加合算。

5:选购学区房要量力而行

学区房无论是新房还是二手房,相对于同片区的其他房产,学区房价格普遍偏高。不少名校周边的房子本身条件并不好,但是单价比周边的楼盘贵上很多,对于一般工薪阶层的家庭来说,购买学区房是一笔不小的开支,要充分结合家庭实际情况,量力而行。特别是如果购买房龄较长的二手房时,办理贷款可能会遭到银行拒绝,必须一次性付清房款的要求。即便是可以贷款,一般购买学区房的家庭都是二套房,要面临首付提高,贷款利率上调的问题,同时也要充分考虑日后可能出现的加息等问题,不要因为一个房子让自己和家庭背上沉重的财务负担,影响日后生活品质。如果一定要购买,购房者也可以考虑面积较小的学区房,即使单价偏高,总价也能承受,将来出租或者出售也都比较容易。

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